Análisis práctico para administradores, comités de administración y asesores legales de condominios
Por Andrés Aguilar Muñoz | Socio Fundador – Aguilar Abogados
Publicado en aguilarabogados.cl – Marzo 2026
La morosidad en el pago de gastos comunes es, probablemente, el problema más recurrente y perjudicial que enfrentan las comunidades de copropietarios en Chile. Un copropietario que no paga no sólo incumple una obligación legal: genera un déficit que la comunidad debe suplir con cargo al fondo de reserva o mediante prorrateo entre los demás vecinos, comprometiendo la mantención del edificio, la calidad de vida de los residentes y, en última instancia, el valor patrimonial de cada unidad.
La Ley N° 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, vigente desde abril de 2022 y cuyo reglamento fue publicado en enero de 2025, dota a las comunidades de herramientas jurídicas potentes para la cobranza. Sin embargo, en nuestra experiencia asesorando a más de 60 condominios entre la Región Metropolitana y Puerto Montt, hemos constatado que estas herramientas se utilizan con frecuencia de manera deficiente, lo que debilita las acciones judiciales y, en los peores casos, permite al deudor eludir su obligación.
Esta primera entrega de nuestra serie sobre Copropiedad Inmobiliaria aborda el cobro ejecutivo de gastos comunes en toda su complejidad: desde la naturaleza jurídica de la obligación hasta los errores procesales más frecuentes que observamos en la práctica.
1. Naturaleza jurídica de la obligación de gastos comunes
La obligación de contribuir a los gastos comunes tiene una naturaleza particular: se trata de una obligación propter rem, es decir, una carga que recae sobre el titular del derecho real de dominio sobre la unidad, con independencia de quién sea el ocupante o de la existencia de un contrato de arrendamiento. Esto significa que, al transferirse la propiedad, las deudas de gastos comunes no pagadas siguen al inmueble y no al anterior propietario.
El artículo 6° de la Ley 21.442 establece con claridad que cada copropietario deberá contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio. Y el artículo 7° precisa que esta obligación es exigible tanto al copropietario como al ocupante de la unidad, lo que permite dirigir la cobranza contra el arrendatario en subsidio del propietario.
Comprender esta naturaleza jurídica es fundamental porque determina: a quién se puede demandar, qué patrimonio responde, y cómo opera la transmisión de la deuda en caso de compraventa.
2. La ampliación del concepto de “obligación económica” en la Ley 21.442
Una de las innovaciones más relevantes de la Ley 21.442 es la ampliación del concepto de obligación económica. El artículo 2° numeral 8 define la obligación económica como todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir:
- Gastos comunes ordinarios: remuneraciones del personal, servicios básicos de áreas comunes, mantención de ascensores, seguros, honorarios de administración.
- Gastos comunes extraordinarios: reparaciones mayores, mejoras aprobadas en asamblea, obras de emergencia.
- Fondo común de reserva: cuyo uso la nueva ley restringe a gastos urgentes, extraordinarios, imprevistos e indemnizaciones laborales.
- Multas, intereses, primas de seguros y otros cargos que establezca el reglamento de copropiedad.
- Fondo operacional inicial: aportado generalmente por la inmobiliaria desarrolladora del proyecto.
Esta definición amplia tiene una consecuencia práctica directa: sólo los copropietarios al día en todas sus obligaciones económicas son considerados “copropietarios hábiles”, con derecho a voz y voto en las asambleas. Un copropietario que adeuda multas o intereses, aunque haya pagado los gastos comunes ordinarios, puede ser excluido del proceso deliberativo.
3. El título ejecutivo: requisitos y errores frecuentes
El cobro judicial de gastos comunes se tramita mediante juicio ejecutivo, para lo cual se requiere un título ejecutivo. El artículo 34 de la Ley 21.442 otorga mérito ejecutivo al acta de la asamblea que contiene la aprobación del presupuesto de gastos comunes, junto con la liquidación que practique el administrador.
En la práctica, los errores más frecuentes que debilitan o anulan el título ejecutivo son:
- Actas de asamblea defectuosas: Asambleas convocadas sin cumplir los quorum mínimos de constitución, sin citación en la forma legal, o cuyas actas no fueron reducidas a escritura pública o protocolizadas cuando la ley lo exige. Un acta nula arrastra la nulidad de todo el título ejecutivo.
- Liquidaciones mal confeccionadas: Liquidaciones que no desglosan correctamente los rubros adeudados, que incluyen conceptos no aprobados en asamblea, que calculan intereses sobre bases incorrectas, o que no identifican con precisión al deudor y la unidad. El demandado opondrá la excepción del artículo 464 N° 7 del CPC (falta de requisitos del título) y tendrá altas probabilidades de éxito.
- Falta de actualización del reglamento de copropiedad: La Ley 21.442, en su artículo 100 complementado por la Circular N° 2 de marzo de 2023, estableció un plazo de adecuación del reglamento que venció en enero de 2026. Una comunidad que no actualizó su reglamento puede enfrentar objeciones sobre la validez de multas e intereses que no estén contemplados en el nuevo marco legal.
- Legitimación activa insuficiente: El administrador que demanda debe acreditar su calidad mediante el acta de designación y, en su caso, el contrato de administración. La falta de acreditación de la personería es una de las excepciones más habituales.
4. Prescripción de gastos comunes: ¿3 años o 5 años?
Esta es una de las preguntas más frecuentes que recibimos de parte de comités de administración, y la respuesta requiere un análisis cuidadoso.
La Ley 21.442 no establece un plazo especial de prescripción para el cobro de gastos comunes, de modo que se aplican las reglas generales del Código Civil. El artículo 2515 establece que la acción ejecutiva prescribe en 3 años y la acción ordinaria en 5 años, ambas contadas desde que la obligación se hizo exigible.
En términos prácticos, esto significa que:
- Si la comunidad demanda ejecutivamente, sólo puede cobrar los gastos adeudados dentro de los últimos 3 años. Los meses anteriores habrán prescrito como acción ejecutiva, aunque subsistirán como obligación natural cobrables por vía ordinaria hasta completar los 5 años.
- La prescripción corre mes a mes. Cada cuota de gastos comunes tiene su propio plazo de prescripción, contado desde la fecha en que debió pagarse según el reglamento o aviso de cobro. Por lo tanto, mientras se litiga, nuevas cuotas pueden ir prescribiendo si no se toman las medidas procesales correspondientes.
ALERTA PRÁCTICA: No espere a acumular deuda. Aunque la ley permite exigir judicialmente hasta 5 años de deuda (por vía ordinaria), nuestra recomendación es iniciar la cobranza judicial apenas se superen los 3 meses de morosidad. Esperar compromete los fondos de reserva, debilita la posición procesal y genera un efecto de contagio en otros copropietarios.
5. La cuenta corriente bancaria obligatoria: transparencia y trazabilidad
El artículo 33 de la Ley 21.442 introduce una obligación que, aunque aparentemente administrativa, tiene profundas implicancias jurídicas: todo condominio debe mantener una cuenta corriente bancaria o cuenta vista a nombre de la comunidad. Esta norma busca eliminar la práctica —lamentablemente común— de administradores que manejan los fondos comunitarios en cuentas personales, dificultando la fiscalización y facilitando la apropiación indebida.
Para efectos del cobro judicial, la existencia de una cuenta bancaria comunitaria facilita la acreditación de los pagos (o la falta de ellos), permite generar cartolas certificadas como medio de prueba y refuerza la posición del demandante al demostrar una administración financiera ordenada.
6. Sanciones al copropietario moroso: el concepto de “copropietario hábil”
La Ley 21.442 incorpora un mecanismo de presión extrajudicial que las comunidades deben aprovechar sistemáticamente: la pérdida de la condición de copropietario hábil. Según la ley, sólo quienes estén al día en todas sus obligaciones económicas tienen derecho a voz y voto en las asambleas.
Esto tiene consecuencias sustantivas: un copropietario moroso no puede oponerse a acuerdos de asamblea, no puede impugnar presupuestos y, en comunidades pequeñas, su exclusión puede facilitar la adopción de acuerdos que de otro modo requerirían mayorías difíciles de alcanzar. El administrador debe mantener actualizado el registro de copropietarios hábiles y comunicar oportunamente la pérdida de esta condición.
7. Estrategia procesal: lecciones desde la práctica
Desde nuestra experiencia gestionando cobros ejecutivos de gastos comunes en múltiples jurisdicciones —particularmente en los Juzgados Civiles de Santiago y la zona sur—, identificamos las siguientes claves estratégicas:
7.1. Preparación del título ejecutivo
Antes de demandar, verificar que la cadena documental esté completa: reglamento de copropiedad vigente, acta de asamblea que aprobó el presupuesto, acta de designación del administrador, liquidación detallada con desglose mes a mes. Cada documento debe estar debidamente certificado o protocolizado según corresponda. Un título ejecutivo bien armado disuade excepciones y acorta el procedimiento.
7.2. Notificación personal
La notificación del requerimiento de pago es un momento crítico. Trabajar con receptores judiciales experimentados que conozcan las particularidades de la notificación en edificios (porteros, conserjes, horarios de acceso) es determinante. Una notificación frustrada retrasa el cobro semanas o meses, durante los cuales la deuda puede seguir creciendo pero también prescribiendo por el extremo más antiguo. Por aplicación del art. 32 de la Ley 21.442, el domicilio que fija la ley para este caso es el de la misma unidad morosa en GGCC, por lo que notificación indefectiblemente se podrá materializar en dicho domicilio sin mayor problema; sin embargo, hay que procurar acompañarse de un receptor judicial que conozca esta prerrogativa que otorga la ley para agilizar el proceso, porque de lo contrario, éste podrá certificar algo distinto y, al ser ministro de fe, destruir ante el tribunal esta prerrogativa, lo que implicaría perder lo avanzado hasta la fecha en ese proceso y obligar a partir de cero.
7.3. Embargo y realización de bienes
En caso de que el deudor no pague ni oponga excepciones, el paso siguiente es el embargo. Tratándose de unidades de departamentos, el embargo sobre la propiedad misma es jurídicamente posible pero prácticamente complejo. En muchos casos, es más efectivo embargar bienes muebles, cuentas bancarias o vehículos. La investigación patrimonial previa al embargo —a través del Registro Civil, SII y consultas de bienes raíces— es una inversión que se paga sola.
7.4. La alternativa del convenio de pago
No toda morosidad requiere llegar a juicio. Un convenio de pago bien estructurado —con reconocimiento expreso de la deuda, calendario de cuotas, cláusula de aceleración y cláusula penal— puede ser más eficiente que un juicio ejecutivo, particularmente cuando el deudor demuestra voluntad de pago pero atraviesa dificultades económicas transitorias. La clave es que el convenio sea suscrito ante notario o, al menos, que el reconocimiento de deuda tenga mérito ejecutivo.
8. La adecuación del reglamento: urgencia tras el vencimiento del plazo
El Decreto N° 7-2025 del Ministerio de Vivienda, publicado el 9 de enero de 2025, estableció el reglamento de la Ley 21.442. Conforme al artículo 100 de la ley, complementado por la Circular N° 2 de marzo de 2023, las comunidades debían adecuar sus reglamentos de copropiedad dentro de un año desde la publicación del reglamento, plazo que venció en enero de 2026.
Las comunidades que aún no han actualizado su reglamento se encuentran en una situación de vulnerabilidad: las cláusulas del antiguo reglamento que contradigan la nueva ley se entienden derogadas tácitamente, pero la falta de un texto actualizado genera incertidumbre sobre multas, intereses, procedimientos de asamblea y, especialmente, sobre la validez del título ejecutivo para el cobro de gastos comunes. La recomendación es clara: adecuar el reglamento a la brevedad posible, idealmente con asesoría legal especializada que asegure la coherencia entre el texto y las exigencias de la nueva normativa.
9. Recomendaciones finales
- No deje prescribir: Inicie la cobranza judicial antes de que las cuotas más antiguas pierdan su mérito ejecutivo (3 años). Una política de cobro sistemática y temprana es la mejor inversión.
- Cuide el título ejecutivo: Cada asamblea, cada liquidación, cada aviso de cobro es un eslabón de la cadena que sostiene su acción judicial. Un error formal puede costar años de litigación.
- Actualice el reglamento: El plazo legal venció en enero de 2026. Cada día sin adecuación es un día de riesgo para su comunidad.
- Use todas las herramientas: Combine la cobranza judicial con las sanciones de la ley: pérdida de habilitación, suspensión de acceso a instalaciones que el reglamento permita, y publicación interna del listado de morosos conforme a la normativa.
- Asesórese antes de actuar: Un cobro mal ejecutado no sólo pierde la causa: genera costas que la comunidad debe asumir y desmoraliza al comité de administración.
PRÓXIMA ENTREGA
Multas en copropiedad: ¿cuándo son válidas y cuándo son abusivas? Analizaremos los requisitos de legalidad, el principio de tipicidad en el ámbito privado y la revisión judicial ante el Juzgado de Policía Local.
