Dies a quo en unidades particulares y en bienes comunes — segunda entrega de la serie sobre vicios de la calidad de la construcción
Por Andrés Aguilar Muñoz | Socio Fundador – Aguilar Abogados
Publicado en aguilarabogados.cl – Abril 2026
En nuestra entrega anterior abordamos la estructura del régimen de responsabilidad por vicios constructivos del artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), identificando a los sujetos pasivos —propietario primer vendedor, constructora, proyectistas, Inspector Técnico de Obra y revisor independiente— y describiendo los plazos diferenciados según la naturaleza del defecto. Cerramos aquel análisis con una promesa pendiente: explicar desde cuándo corren esos plazos. La cuestión, técnica en apariencia, decide en la práctica si la acción prospera o se extingue antes de iniciarse.
Esta segunda entrega se ocupa directamente del cómputo del dies a quo en demandas por vicios de construcción, distinguiendo dos escenarios que la práctica suele confundir: (i) los vicios que afectan unidades particulares —el departamento o casa específico de un copropietario— y (ii) los vicios que afectan bienes comunes —fachadas, techumbres, ascensores, redes de instalaciones generales y demás partes comunes en los términos del artículo 2° de la Ley 21.442—. El tratamiento jurídico no es idéntico, y de la correcta determinación del punto de partida depende la viabilidad misma de la pretensión.
1. Premisa: garantía y prescripción fundidas en una sola estructura
Como adelantamos, la doctrina mayoritaria entiende que los plazos del artículo 18 LGUC contienen, fundidos en una misma figura, dos conceptos técnicamente distintos del derecho común: el plazo de garantía —período durante el cual el vicio debe manifestarse para activar la responsabilidad— y el plazo de prescripción —período durante el cual debe deducirse la acción judicial—. Bajo esta lectura, el copropietario o la comunidad no disponen de un plazo adicional para demandar una vez detectado el defecto: el plazo de manifestación es, simultáneamente, el plazo de extinción procesal.
La tesis no está exenta de cuestionamientos. Una corriente doctrinaria sostiene que el artículo 18 sólo contiene el plazo de garantía y que, manifestado el vicio dentro de él, la acción indemnizatoria se rige por las reglas generales de prescripción del Código Civil. Esta interpretación —favorable al demandante— ha encontrado eco aislado en sentencias de instancia, pero no constituye la posición dominante en sede de casación.
El profesional litigante debe operar, por tanto, bajo la premisa más conservadora: salvo que la jurisprudencia consolide la tesis disidente, los plazos del artículo 18 son a la vez de garantía y de prescripción, y deben tratarse como tales en toda planificación procesal.
2. El cómputo en unidades particulares: regla expresa y casuística
El artículo 18 LGUC distingue tres categorías de vicios y, con ellas, dos puntos de partida distintos:
| Tipo de vicio | Plazo | Dies a quo | Naturaleza del cómputo |
| Estructura soportante | 10 años | Recepción definitiva (DOM) | Acto administrativo único |
| Elementos constructivos e instalaciones | 5 años | Recepción definitiva (DOM) | Acto administrativo único |
| Terminaciones y acabados | 3 años | Inscripción del inmueble en el CBR a nombre del comprador | Acto registral del adquirente |
| Plazo residual | 5 años | Recepción definitiva (DOM) | Acto administrativo único |
La diferenciación tiene una lógica clara. Los vicios estructurales y de instalaciones se vinculan a la obra como tal: su origen está en el proceso constructivo y no en el uso posterior, de modo que el legislador toma como referencia el acto administrativo que da por concluida la obra: la recepción definitiva otorgada por la Dirección de Obras Municipales. Las terminaciones, en cambio, son visibles al momento de la entrega y pueden deteriorarse por el uso o por defectos específicos de instalación; por eso el legislador retrasa el dies a quo hasta que el comprador adquiere la titularidad registral, esto es, hasta la inscripción del inmueble a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces.
2.1. El comprador originario
Para el comprador que adquiere directamente del propietario primer vendedor —típicamente la inmobiliaria—, el sistema funciona razonablemente. La recepción definitiva normalmente antecede en pocos meses a la inscripción registral, de modo que los plazos discurren prácticamente en paralelo y la asimetría legal pasa inadvertida.
2.2. El comprador sucesivo y la herencia del plazo
El verdadero problema surge con los compradores ulteriores. La acción del artículo 18 LGUC se transmite con el inmueble, pero el plazo no se reinicia con cada transferencia: el segundo, tercer o subsiguiente adquirente hereda el plazo en curso. Quien compra un departamento a los seis años de la recepción definitiva cuenta con cuatro años para demandar vicios estructurales y, en principio, con ningún plazo respecto de instalaciones —ya extinguido al quinto año—.
Existe, no obstante, un punto que merece atención: respecto de las terminaciones, el artículo 18 N°3 vincula el dies a quo a la inscripción “del inmueble a nombre del comprador”. Algunos autores han interpretado esa redacción como referida a cada nuevo comprador, lo que reiniciaría el plazo de tres años con cada adquisición. La cuestión no está zanjada y debe evaluarse caso a caso, pero es una tesis defendible para defectos específicos de unidades adquiridas en mercado secundario.
2.3. Promesa de compraventa y entrega anticipada
Escenario frecuente: el comprador suscribe promesa, ocupa materialmente el inmueble bajo tenencia tolerada y celebra la escritura definitiva años después. ¿Cuándo corre el plazo respecto de las terminaciones? La norma exige inscripción registral, no entrega material; el plazo de tres años corre, por tanto, desde la inscripción, aunque el comprador haya detectado el defecto durante la ocupación previa. La solución es favorable al adquirente y permite, además, articular reclamos durante la fase intermedia con efectos potencialmente interruptivos llegado el momento de demandar.
3. El cómputo en bienes comunes: tres tesis en pugna
Aquí aparece el problema más complejo. Los bienes comunes no se inscriben individualmente: son objeto de una afectación al régimen de copropiedad inmobiliaria, plasmada en el Reglamento de Copropiedad inscrito y en el respectivo plano que define las unidades. La pregunta es ineludible: ¿cuál es el dies a quo para una acción que pretende reclamar vicios en partes que no tienen un dueño individual y que pertenecen, pro indiviso, a una comunidad cuyos integrantes han ido sumándose progresivamente?
3.1. Tesis de la recepción definitiva (mayoritaria)
Es la lectura literal del artículo 18 LGUC, que para los vicios estructurales y de instalaciones —típicos de los bienes comunes— remite invariablemente a la recepción definitiva otorgada por la DOM. Bajo esta tesis, el plazo corre desde un único hito objetivo, identificable y certero: la fecha en que la Dirección de Obras estampa la recepción definitiva.
Ventajas: seguridad jurídica, identidad de tratamiento entre todos los copropietarios y coherencia con el carácter unitario de la edificación.
Desventajas: al momento de la recepción definitiva no existe aún comunidad de copropietarios —la totalidad del edificio pertenece todavía a la inmobiliaria—, lo que significa que el plazo comienza a correr contra un sujeto que aún no es titular de la acción. Es la objeción más seria, y los tribunales la han resuelto razonando que la comunidad, una vez constituida, recibe el plazo “en curso”, del mismo modo que el comprador sucesivo de una unidad particular.
3.2. Tesis del acogimiento al régimen de copropiedad
Postura menos extendida pero técnicamente atractiva: el dies a quo debe coincidir con el acogimiento del edificio al régimen de copropiedad inmobiliaria, materializado en la resolución administrativa que aprueba dicho acogimiento conforme a la Ley 21.442. Sólo desde ese acto existe, jurídicamente, una “copropiedad” capaz de articular la titularidad colectiva sobre los bienes comunes. La tesis tiene la virtud de hacer coincidir el inicio del plazo con el nacimiento del sujeto activo de la acción, y resulta especialmente útil cuando la recepción definitiva precede en mucho tiempo al acogimiento.
3.3. Tesis del descubrimiento del vicio
Aplicable únicamente fuera del marco del artículo 18 LGUC: si la comunidad opta por demandar bajo el régimen de responsabilidad extracontractual del Código Civil (artículos 2314 y 2329) o por la acción de ruina del artículo 2003 regla 3ª, el plazo de prescripción puede contarse desde la manifestación del vicio, conforme a la regla general del artículo 2332 CC. La tesis no contradice las anteriores: simplemente se construye sobre un fundamento normativo distinto, y supone aceptar la carga procesal adicional de litigar bajo las reglas generales —incluyendo la prueba del dolo o culpa, no exigida en sede del artículo 18—.
4. La posición jurisprudencial: tendencia mayoritaria con dos matices
Las Cortes de Apelaciones han mostrado una posición predominantemente favorable a la tesis de la recepción definitiva, acogiendo la lectura literal del artículo 18 LGUC. La Corte Suprema, en sede de casación, ha reforzado esta línea, rechazando las interpretaciones extensivas que pretenden trasladar el inicio del plazo a momentos posteriores.
Existen, no obstante, dos matices relevantes que el litigante debe considerar:
Primer matiz: algunas salas han admitido que, cuando los vicios estructurales son ocultos y sólo se manifiestan tras una intervención técnica especializada, la prescripción puede computarse desde la fecha del informe pericial que los identifica. Esta tendencia, aunque minoritaria, es relevante para defectos asentamentales o de impermeabilización profunda no detectables por inspección ordinaria.
Segundo matiz: la jurisprudencia ha sido más receptiva a las causales de interrupción que a la modificación del dies a quo. Las gestiones de la comunidad ante la inmobiliaria —reclamaciones formales, actas de asamblea, requerimientos de postventa— son frecuentemente consideradas para interrumpir el cómputo, incluso cuando se rechaza la modificación de su inicio.
La estrategia procesal debe orientarse, entonces, no tanto a discutir el dies a quo —debate generalmente perdido en casación— sino a documentar interrupciones tempestivas que prolonguen útilmente el plazo.
5. Acciones alternativas y plazos comparados
Una decisión estratégica fundamental, especialmente cuando el plazo del artículo 18 LGUC está próximo a expirar, es evaluar las acciones alternativas disponibles. El siguiente cuadro sintetiza las principales:
| Vía procesal | Plazo | Dies a quo | Características |
| Art. 18 LGUC | 3 / 5 / 10 años | Recepción definitiva o inscripción registral | Procedimiento sumario; responsabilidad agravada del propietario primer vendedor; no requiere prueba de culpa frente a la inmobiliaria. |
| Art. 2003 N°3 CC (ruina) | 5 años garantía + 4 años prescripción | Entrega del inmueble / perpetración del acto | Acción de ruina; exige cierta entidad del daño y vicio del suelo, materiales o construcción. |
| Art. 2329 CC (extracontractual) | 4 años | Perpetración del acto dañoso | Permite extender pretensiones a constructora, proyectistas e ITO bajo régimen de culpa probada. |
| Ley 19.496 (Consumidor) | 2 años (garantía legal) / 6 meses (infracción) | Adquisición o manifestación del vicio | Sólo si el comprador es consumidor final; competencia ante Juzgado de Policía Local en lo infraccional. |
La acción del artículo 18 LGUC ofrece la ventaja de la responsabilidad agravada del propietario primer vendedor —no requiere acreditar culpa— y un procedimiento expedito. La acción del artículo 2329 CC permite, en cambio, dirigirse contra agentes técnicos cuya responsabilidad bajo el artículo 18 sería de culpa probada, ampliando el universo de legitimados pasivos solventes. La acción de ruina del artículo 2003 N°3 CC tiene un alcance más restringido pero un plazo total potencialmente mayor que el del artículo 18 LGUC para vicios estructurales (cinco más cuatro años desde la entrega o desde la perpetración, frente a los diez desde la recepción).
La elección no es excluyente: en muchos escenarios resulta procedente plantear pretensiones acumuladas, lo que multiplica las defensas técnicas pero también las posibilidades de éxito. La acumulación es especialmente útil cuando se identifican defectos que difícilmente serán categorizados de manera unívoca por el tribunal —fallas en juntas de impermeabilización que pueden calificarse como estructurales o como instalaciones—, pues permite que el juez aplique el régimen que estime más adecuado sin que ello frustre la pretensión global.
6. Interrupción y suspensión: la disputa por el tiempo
El artículo 2518 del Código Civil contempla dos formas de interrupción aplicables al plazo del artículo 18 LGUC:
Interrupción civil. La notificación válida de la demanda, conforme a las reglas generales. Es la forma más segura y la única que ofrece certeza absoluta. La sola presentación del libelo no interrumpe; se requiere la notificación efectiva al demandado dentro del plazo, lo que obliga a una planificación realista de los tiempos de notificación, especialmente cuando los demandados son personas jurídicas con domicilio en regiones distintas o cuando se requiere notificación por exhorto.
Interrupción natural. El reconocimiento expreso o tácito de la obligación por parte del deudor. En el contexto inmobiliario, las gestiones de postventa —visitas técnicas, presupuestos de reparación, ejecución parcial de obras correctivas— son potencialmente interruptivas, pero como advertimos en la entrega anterior, la jurisprudencia se encuentra dividida. La postura conservadora exige que tales gestiones constituyan un reconocimiento inequívoco de la responsabilidad por el vicio reclamado, no una mera atención comercial al cliente.
Adicionalmente, el ejercicio de acciones extrajudiciales colectivas —convocatoria a asambleas extraordinarias para tratar el vicio, cartas notariales de la administración, actas de inspección— no interrumpe técnicamente la prescripción, pero genera prueba documental valiosa sobre la fecha de manifestación del defecto y sobre las gestiones de la comunidad. Esta documentación se vuelve indispensable cuando, ante la objeción de prescripción, se invoca la tesis del descubrimiento del vicio o se demanda en sede civil ordinaria.
En cuanto a la suspensión, el régimen del artículo 2509 CC opera a favor de personas con incapacidad legal o ausencia. Su aplicación a la comunidad de copropietarios es discutible, pues se ha sostenido que, mientras la inmobiliaria mantiene el control de la comunidad —típicamente en los primeros meses post-recepción— existe una imposibilidad práctica para que la comunidad ejerza acciones contra su propio controlador. Esta línea argumental, aunque promisoria, no ha sido consolidada en sede de casación y debe utilizarse con cautela, generalmente como argumento subsidiario.
7. Recomendaciones para comunidades y administradores
La complejidad temporal del régimen exige una gestión proactiva. Las recomendaciones operativas son las siguientes:
- Constituir un calendario de plazos al asumir la administración. El primer acto del administrador debe ser solicitar a la inmobiliaria —o reconstruir desde el certificado de la DOM— la fecha de recepción definitiva, y construir un cuadro con las fechas de extinción de cada categoría de vicio: tres, cinco y diez años desde la recepción.
- Inventariar los vicios desde el primer año. Una inspección técnica temprana, idealmente dentro del primer año de operación, permite identificar defectos antes de que se vuelvan urgentes. La documentación fotográfica con metadatos de fecha es prueba idónea de manifestación temprana.
- Formalizar todo reclamo ante la inmobiliaria. Las comunicaciones por correo electrónico o WhatsApp tienen valor probatorio limitado; las cartas notariales y los reclamos por conducto regular son sustancialmente más sólidos para acreditar gestiones interruptivas.
- Convocar asamblea con suficiente antelación. La acción judicial requiere acuerdo expreso de la asamblea de copropietarios. Un acuerdo adoptado en el último mes del plazo puede no dar tiempo material a la preparación técnica de la demanda ni a la coordinación con peritos.
- No depender exclusivamente del artículo 18 LGUC. El análisis estratégico debe contemplar las acciones alternativas y, eventualmente, su acumulación, especialmente cuando existe duda sobre la calificación del vicio o sobre la solvencia del propietario primer vendedor.
- Preparar peritajes con anticipación. El informe técnico que respaldará la demanda requiere meses de elaboración. Iniciarlo cuando el plazo está por vencer suele resultar inviable y conduce a peritajes superficiales que comprometen el éxito del juicio.
- Considerar demandas conservadoras. Cuando el plazo es inminente y no hay tiempo para una preparación completa, puede ser preferible deducir una demanda fundada en lo esencial e ir profundizando en el procedimiento, antes que perder la acción por prescripción.
8. Conclusión
El tiempo es, en materia de vicios constructivos, el principal aliado o el principal enemigo de la comunidad de copropietarios. La regla general —dies a quo en la recepción definitiva— exige una vigilancia temprana, una documentación rigurosa y una planificación procesal que comience mucho antes de que los defectos se vuelvan inocultables. Las comunidades que asumen este desafío con anticipación —dotándose de calendario de plazos, peritajes oportunos y mandato asambleario tempestivo— conservan plena capacidad de reclamar. Las que confían en la postventa o en la buena fe de la inmobiliaria encuentran, no pocas veces, que la acción se ha extinguido antes de que comprendan que existía.
La diferenciación entre el cómputo en unidades particulares y en bienes comunes, lejos de constituir una sutileza académica, define las posibilidades reales de defensa del patrimonio comunitario. El administrador y el comité de administración bien asesorados saben que el reloj corre desde mucho antes de la primera filtración visible: corre desde el día en que la Dirección de Obras estampa el cúmplase final, y cada mes que pasa sin gestión documentada es un mes que pierde la comunidad.
PRÓXIMA ENTREGA
El procedimiento sumario en demandas por vicios constructivos: la falsa ilusión de un procedimiento más rápido.
