Guía práctica para comunidades de copropietarios, administradores y comités de administración
Por Andrés Aguilar Muñoz | Socio Fundador – Aguilar Abogados
Publicado en aguilarabogados.cl – Marzo 2026
Cuando un edificio presenta filtraciones, fisuras estructurales o fallas en sus instalaciones, la primera pregunta que surge en una asamblea de copropietarios es siempre la misma: ¿a quién le corresponde responder? La respuesta no es sencilla, pero la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), particularmente en su artículo 18, ofrece un marco normativo que establece con precisión quiénes deben asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios derivados de vicios de la construcción.
El presente artículo inaugura nuestra serie sobre vicios de la calidad de la construcción, orientada a entregar a comunidades, comités de administración y copropietarios las herramientas jurídicas necesarias para defender eficazmente su patrimonio. En esta primera entrega, abordaremos la estructura del régimen de responsabilidad del artículo 18, la cadena de sujetos obligados y los plazos que la ley contempla.
1. El propietario primer vendedor: responsabilidad estricta o agravada
El artículo 18 inciso 1° de la LGUC establece que el propietario primer vendedor de una construcción será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada. Esta norma consagra lo que la doctrina denomina una responsabilidad estricta o agravada: el propietario primer vendedor —generalmente la inmobiliaria— responde con independencia de quién fue el causante material del defecto.
La lógica legislativa es clara: frente al adquirente, debe existir un sujeto pasivo cierto e identificable. Las inmobiliarias frecuentemente constituyen sociedades de propósito único para cada proyecto, que se disuelven una vez vendidas las unidades. La norma busca evitar que los compradores queden desprotegidos ante esta práctica, concentrando la responsabilidad en quien introdujo el inmueble al mercado.
Es importante destacar que esta responsabilidad no es sinónimo de solidaridad. Como ha señalado el profesor Pedro Zelaya, la responsabilidad estricta sólo se estableció respecto de la inmobiliaria y la constructora, pero no respecto de los demás agentes intervinientes. El propietario primer vendedor conserva, eso sí, el derecho a repetir contra el verdadero responsable del vicio, siempre que acredite su culpa.
2. La constructora, el proyectista y los profesionales: responsabilidad por culpa
El inciso 4° del artículo 18 hace responsable a la constructora por las fallas o defectos de construcción, pero bajo un régimen de culpa. Esto significa que, a diferencia del propietario primer vendedor, la constructora puede eximirse acreditando que obró con la debida diligencia.
La cadena de legitimados pasivos se extiende también a los profesionales que intervienen en la obra. La Ley N° 20.016 de 2005 fue clave al delimitar la responsabilidad de cada agente:
- El arquitecto proyectista responde por los errores de diseño que generen vicios en la obra.
- Los proyectistas de especialidades (cálculos estructurales, sanitarios, eléctricos) responden por las fallas atribuibles a sus respectivos proyectos.
- El Inspector Técnico de Obra (ITO) responde por los vicios que se originaron durante la ejecución material de la obra y que debieron ser detectados en su labor de supervisión.
- El revisor independiente y otros profesionales competentes que suscriben los proyectos de especialidades.
La jurisprudencia ha sido consistente en señalar que la recepción definitiva otorgada por la Dirección de Obras Municipales (DOM) no sanea los vicios constructivos ni exime de responsabilidad a los agentes privados. La municipalidad sólo podría responder bajo el estatuto de falta de servicio, por ejemplo, si otorgó un permiso de edificación en contravención manifiesta a las normas urbanísticas.
3. Los tres plazos del artículo 18: estructura y clasificación de los vicios
Uno de los aspectos más relevantes del artículo 18 es la diferenciación de plazos según la naturaleza del defecto. La Ley N° 20.016 introdujo tres categorías con plazos diferenciados:
| Tipo de falla | Plazo | Cómputo del plazo | Ejemplo práctico |
| Estructura soportante | 10 años | Desde la recepción definitiva de la DOM | Fisuras en vigas, pilares, losas; asentamientos diferenciales |
| Elementos constructivos e instalaciones | 5 años | Desde la recepción definitiva de la DOM | Fallas en redes sanitarias, eléctricas, gas; impermeabilización deficiente |
| Terminaciones y acabados | 3 años | Desde la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el CBR | Desprendimiento de cerámicas, pintura defectuosa, puertas desalineadas |
La ley contempla además un plazo residual de 5 años para fallas o defectos no comprendidos en las categorías anteriores o que no sean asimilables a ellas, contado desde la recepción definitiva municipal.
4. La controversia del dies a quo: ¿desde cuándo se cuentan los plazos?
Este punto constituye uno de los debates más relevantes en la materia y será objeto de un análisis en profundidad en nuestra próxima entrega. Sin embargo, es indispensable anticipar los contornos de la discusión.
La doctrina y la jurisprudencia han interpretado que los plazos del artículo 18 fusionan en una sola figura el plazo de garantía (período en que el defecto debe manifestarse) y el de prescripción (período para interponer la demanda). No existe, bajo esta interpretación mayoritaria, un plazo adicional para demandar una vez descubierto el vicio.
Esto genera una situación de urgencia procesal que las comunidades deben conocer: si un defecto estructural aparece a los 9 años y 11 meses de la recepción municipal, el copropietario tendría apenas un mes para presentar la demanda. Si el plazo transcurre, la acción se extingue irrevocablemente.
Sin embargo, existe una tensión doctrinal con el régimen general del Código Civil. El artículo 2003 regla 3ª establece un plazo de garantía de 5 años para la ruina de un edificio, pero la acción indemnizatoria prescribe conforme a las reglas generales (4 años desde la perpetración del acto dañoso en sede extracontractual), lo que podría otorgar un período total más extenso. El demandante se enfrenta así a un dilema estratégico: una acción más sencilla pero con tiempo estricto (LGUC), o una acción que exige probar un daño mayor pero que potencialmente ofrece más tiempo para litigar (Código Civil).
5. La postventa como interrupción de la prescripción: un arma de doble filo
Un punto de enorme relevancia práctica es el efecto jurídico de las reparaciones de postventa realizadas por la inmobiliaria o constructora. ¿Constituyen estas reparaciones un reconocimiento tácito de la obligación y, por tanto, interrumpen naturalmente la prescripción conforme al artículo 2518 inciso 2° del Código Civil?
La jurisprudencia se ha dividido en esta materia. Un sector de los tribunales ha sostenido que las reparaciones de postventa constituyen efectivamente un reconocimiento de la obligación, interrumpiendo el plazo. Sin embargo, una corriente doctrinaria liderada por el profesor Enrique Alcalde de la Pontificia Universidad Católica de Chile ha criticado esta tesis, argumentando que las reparaciones de postventa no implican necesariamente una voluntad de reconocer daños indemnizables, sino simplemente el cumplimiento del deber legal de garantía. Sostener lo contrario —según esta posición— equivaldría a legitimar un ejercicio abusivo del derecho por parte del comprador, que al exigir reparaciones estaría en la práctica obligando al vendedor a interrumpir su propia prescripción.
Recomendación práctica: Ante esta incertidumbre jurisprudencial, la recomendación para las comunidades es siempre actuar bajo el supuesto más conservador: no confiar en que las reparaciones de postventa interrumpirán el plazo, y preparar la acción judicial con la debida antelación.
6. Legitimación activa en bienes comunes: ¿quién demanda?
Cuando los vicios afectan bienes comunes del edificio —fachadas, techumbre, ascensores, redes comunes— surge una pregunta crítica: ¿quién está legitimado para demandar?
La comunidad de copropietarios, en rigor, carece de personalidad jurídica plena. Sin embargo, la Ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria le reconoce una capacidad procesal limitada, pudiendo actuar a través de su administrador debidamente facultado por la asamblea. Esta autorización de la asamblea es un requisito esencial: una demanda interpuesta por el administrador sin previo acuerdo de asamblea puede ser impugnada por falta de legitimación.
También es posible que copropietarios individuales ejerzan acciones cuando el vicio en bienes comunes les genera un daño particular en su unidad —el caso típico de filtraciones desde la techumbre o fachada hacia departamentos superiores—, aunque en este escenario deben acreditar tanto el vicio común como el daño particular sufrido.
7. El levantamiento del velo corporativo en proyectos inmobiliarios
Una de las dificultades prácticas más frecuentes en esta materia es que la inmobiliaria propietaria primera vendedora ya no existe al momento en que se manifiestan los vicios. Como señalábamos, es habitual que se constituyan sociedades de propósito específico que se disuelven o quedan sin activos una vez comercializadas las unidades.
Frente a esta situación, la doctrina del levantamiento del velo corporativo permite al tribunal prescindir de la forma jurídica de la sociedad y alcanzar a los controladores reales del grupo empresarial. Si se demuestra que la inmobiliaria, la constructora y otras sociedades relacionadas conforman un entramado societario bajo un control común, es posible extender la responsabilidad a quienes efectivamente se beneficiaron del proyecto.
Esta estrategia requiere un trabajo probatorio riguroso: acreditar la identidad de socios, la comunidad de domicilio, la confusión patrimonial y el uso instrumental de las personas jurídicas involucradas. Pero cuando se ejecuta correctamente, resulta una herramienta extraordinariamente eficaz para evitar la impunidad del fraude inmobiliario.
8. Las modificaciones de la Ley N° 21.718 (2024): mayor precisión en las responsabilidades
La Ley N° 21.718, publicada en noviembre de 2024, introdujo modificaciones relevantes al artículo 18 de la LGUC. Si bien su objetivo principal fue modernizar los trámites de permisos de construcción, como efecto secundario clarificó y delimitó con mayor precisión las responsabilidades de los profesionales intervinientes. Las comunidades que estén evaluando acciones judiciales deben verificar bajo qué versión normativa se recibió la obra, ya que el estatuto aplicable será el vigente al momento de la recepción definitiva.
9. Conclusiones y recomendaciones para comunidades
El régimen del artículo 18 de la LGUC ofrece herramientas poderosas para la defensa del patrimonio comunitario, pero su eficacia depende de la oportunidad y la estrategia con que se ejerzan las acciones. Las principales recomendaciones para comunidades son:
- Documentar tempranamente: Desde la aparición de cualquier vicio, generar registros fotográficos, informes técnicos y comunicaciones formales a la inmobiliaria y constructora.
- No confiar en la postventa como interrupción: Las reparaciones de servicio técnico no necesariamente interrumpen la prescripción. Actuar siempre bajo el escenario más conservador.
- Obtener mandato de asamblea: Antes de ejercer cualquier acción por vicios en bienes comunes, asegurar que la asamblea de copropietarios autorice expresamente al administrador o al abogado para demandar.
- Clasificar correctamente el vicio: La categorización del defecto (estructural, de instalaciones o de terminaciones) determina tanto el plazo como el cómputo del mismo.
- Evaluar la vía procesal: Analizar si conviene demandar por la vía del artículo 18 LGUC, por las normas del Código Civil (artículos 2003 y 2324), o por la Ley de Protección al Consumidor, según las circunstancias del caso.
- Investigar la estructura societaria: Cuando la inmobiliaria ha sido disuelta o vaciada, explorar la doctrina del levantamiento del velo corporativo para alcanzar a los responsables reales.
PRÓXIMA ENTREGA
¿Desde cuándo se cuentan los plazos del Art. 18 LGUC en bienes comunes? La discusión sobre el dies a quo. Analizaremos en detalle las tres posturas doctrinales, la jurisprudencia contradictoria de las Cortes de Apelaciones y el criterio de la Corte Suprema.
