El artículo 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones dispone que las acciones destinadas a hacer efectiva la responsabilidad por fallas o defectos de construcción deben tramitarse conforme a las reglas del procedimiento sumario del Título XI del Libro III del Código de Procedimiento Civil.

La opción legislativa parece razonable. Quien enfrenta filtraciones, fallas de instalaciones, problemas estructurales o defectos que afectan la habitabilidad de una vivienda necesita una respuesta judicial oportuna. El problema es que un procedimiento formalmente abreviado no transforma un litigio técnicamente complejo en uno simple.

Y las demandas por vicios constructivos rara vez son simples.

En ellas puede ser necesario determinar la existencia y causa de los defectos, establecer qué profesional o empresa intervino en la etapa que los originó, examinar planos y especificaciones técnicas, revisar el cumplimiento de normas constructivas, analizar cálculos estructurales o estudios de suelo y, finalmente, establecer las reparaciones necesarias y su costo.

La paradoja es evidente: uno de los litigios civiles técnicamente más complejos ha sido incorporado a uno de los procedimientos probatoriamente más comprimidos del Código de Procedimiento Civil.

1. La promesa de rapidez del procedimiento sumario

En el diseño del Código de Procedimiento Civil, el procedimiento sumario parece particularmente expedito.

Presentada y notificada la demanda, el artículo 683 ordena citar a las partes a una audiencia para el quinto día hábil siguiente a la última notificación. Con el mérito de lo expuesto en ella, el tribunal debe recibir la causa a prueba o citar a las partes para oír sentencia.

Cuando existe controversia sobre hechos sustanciales y pertinentes, el artículo 686 dispone que la prueba se rinda conforme a las reglas establecidas para los incidentes. Esto remite al artículo 90 CPC, que contempla un término probatorio ordinario de ocho días, susceptible de una ampliación limitada cuando deban practicarse diligencias fuera del lugar del juicio.

Finalizada la prueba, el tribunal debe citar inmediatamente a las partes para oír sentencia, y el artículo 688 establece que ésta debe pronunciarse dentro de los diez días siguientes.

En el papel, entonces, el procedimiento parece extremadamente sencillo:

demanda → notificación → audiencia → prueba → sentencia.

La dificultad está en todo aquello que esa secuencia no muestra.

2. Ocho días de prueba para explicar un edificio

Una demanda por responsabilidad constructiva difícilmente puede reducirse a la presentación de algunos documentos y la declaración de testigos.

Una filtración puede tener su origen en una impermeabilización defectuosa, en un encuentro constructivo mal ejecutado, en una pendiente inadecuada o en una instalación sanitaria. Una fisura puede constituir una deficiencia superficial o revelar un problema relacionado con elementos estructurales. Una falla puede provenir del diseño, del cálculo, de la ejecución de la obra, de una especialidad determinada o incluso de intervenciones posteriores.

Antes de establecer quién debe responder jurídicamente existe, por tanto, una pregunta previa: ¿qué ocurrió técnicamente?

La propia LGUC reconoce esta complejidad al distribuir responsabilidades entre el arquitecto, el profesional responsable del cálculo estructural, quienes elaboran estudios de mecánica de suelos y proyectos de especialidades, los constructores y el inspector técnico de obra, entre otros intervinientes.

Sin embargo, la prueba de todas estas cuestiones debe desarrollarse dentro de un procedimiento que remite a un término probatorio ordinario de ocho días.

La consecuencia estratégica es importante: el procedimiento sumario obliga a llegar a la demanda con una parte sustancial del caso ya técnicamente construida.

Pretender iniciar primero el proceso para descubrir después cuál es realmente la causa del defecto puede convertirse en una decisión especialmente riesgosa.

3. En estas causas, el juicio comienza antes de presentar la demanda

El carácter sumario modifica la manera en que debe prepararse el litigio.

Antes de demandar resulta conveniente contar con una identificación técnicamente fundada de las fallas reclamadas, registro fotográfico, antecedentes de postventa, permisos y recepciones, planos y especificaciones relevantes y, especialmente, una evaluación técnica preliminar que permita formular una hipótesis razonable sobre la causa del daño.

La propia LGUC establece que los planos y especificaciones técnicas definitivos, así como el Libro de Obras, deben permanecer archivados en la Dirección de Obras Municipales a disposición de los interesados.

El informe técnico previo, por consiguiente, no sirve solamente para acreditar posteriormente un daño.

Puede definir qué se demanda, contra quién debe dirigirse la acción y qué prueba será necesaria para sostenerla.

La cuestión es especialmente relevante porque la naturaleza del defecto también incide en los plazos de responsabilidad. El artículo 18 establece plazos de diez años para defectos que afecten la estructura soportante, cinco años para elementos constructivos o instalaciones y tres años para elementos de terminaciones o acabado.

La clasificación técnica del defecto puede tener, por tanto, consecuencias jurídicas decisivas.

4. La primera demora puede ocurrir antes de discutir un solo defecto

Existe además un problema menos llamativo, pero extraordinariamente frecuente: identificar y emplazar correctamente a quienes deben responder.

El artículo 18 exige actualmente que la escritura de compraventa incluya una nómina con la individualización de distintos profesionales participantes en la obra y que, tratándose de personas jurídicas, se identifique a sus representantes legales. La LGUC establece incluso una regla especial para el caso de personas jurídicas disueltas, haciendo efectiva la responsabilidad civil respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebración del contrato.

La ley, por tanto, ha advertido el problema.

Pero la información continúa encontrándose fragmentada y estática.

Entre la recepción definitiva de un edificio y la aparición o judicialización de una falla pueden transcurrir varios años. Durante ese período pueden cambiar representantes legales, domicilios, estructuras societarias, denominaciones sociales o la situación jurídica de las empresas intervinientes.

El resultado es paradójico: un procedimiento diseñado para avanzar con rapidez puede comenzar con semanas o meses destinados simplemente a establecer quién representa actualmente a una sociedad, dónde se encuentra domiciliada o qué ocurrió con la empresa que desarrolló el proyecto.

Además, el propio artículo 683 vincula la celebración de la audiencia a la última notificación. Si existen varios demandados, basta que uno de ellos resulte difícil de emplazar para que la supuesta audiencia del quinto día se aleje considerablemente de la fecha en que se presentó la demanda.

Es tiempo procesal consumido sin haber discutido todavía una sola cuestión constructiva.

5. La complejidad del asunto no permite simplemente transformarlo en un juicio ordinario

Podría pensarse que, ante una causa particularmente compleja, la solución consiste en solicitar que el procedimiento continúe conforme a las reglas del juicio ordinario.

El artículo 681 CPC permite efectivamente sustituir el procedimiento sumario por el ordinario cuando existen motivos fundados.

Pero lo permite expresamente en los casos contemplados en el inciso primero del artículo 680, esto es, cuando el procedimiento sumario se aplica porque la naturaleza de la acción requiere una tramitación rápida para resultar eficaz.

El artículo 680 distingue esa hipótesis de otra: aquellos casos en que la propia ley ordena proceder sumariamente.

Las acciones del artículo 18 LGUC pertenecen precisamente a esta última categoría, porque el artículo 19 ordena expresamente su tramitación conforme al procedimiento sumario.

Por ello, la complejidad técnica del litigio no constituye por sí sola una puerta para transformar libremente estas causas en procedimientos ordinarios.

La paradoja permanece: el asunto puede ser extraordinariamente complejo, pero debe desenvolverse dentro de una estructura procesal abreviada.

6. “Sumario” no significa necesariamente “breve”

La reducción de trámites tampoco garantiza que el conflicto completo termine rápidamente.

Notificaciones, pluralidad de demandados, incidentes, diligencias periciales, dificultades para obtener antecedentes técnicos y posteriores recursos pueden extender considerablemente la duración efectiva del juicio.

Existen casos que ilustran esta distancia entre el diseño abstracto y la realidad. Por ejemplo, el Rol C-30.204-2019 del 11° Juzgado Civil de Santiago, relativo a responsabilidad del propietario primer vendedor, culminó con sentencia de primera instancia pronunciada el 2 de noviembre de 2023. El solo ejemplo no permite atribuir la duración al procedimiento sumario ni establecer una regla estadística, pero sí demuestra algo más modesto: la denominación “sumario” no garantiza por sí misma una sentencia cercana en el tiempo a la presentación de la demanda.

A ello debe agregarse que la sentencia definitiva es apelable y que el artículo 691 contempla, como regla, su apelación en ambos efectos.

La sentencia de primera instancia puede, por consiguiente, estar todavía lejos del término definitivo del conflicto.

7. Una precisión: las acciones colectivas siguen otra vía

No todas las controversias por vicios constructivos quedan sometidas al sumario individual.

El artículo 19 LGUC contempla expresamente que, cuando un inmueble comparte un mismo permiso de edificación y presenta fallas o defectos de los señalados en el artículo 18, puede aplicarse el procedimiento especial de protección del interés colectivo o difuso de los consumidores, con las modificaciones que la propia norma establece.

Entre ellas, exige al menos seis propietarios afectados bajo un mismo interés y atribuye competencia al juez de letras correspondiente al lugar en que se encuentra el inmueble.

La elección de la vía procesal constituye, entonces, otra cuestión que debe ser analizada cuidadosamente antes de demandar.

8. El problema no exige necesariamente abandonar el procedimiento sumario

Constatar estas dificultades no significa que la solución deba consistir en reemplazar el procedimiento sumario por un juicio ordinario.

Probablemente ocurriría lo contrario: un procedimiento con más trámites podría terminar aumentando la duración de conflictos que requieren una respuesta relativamente rápida.

La pregunta relevante debería ser otra:

¿qué obstáculos pueden eliminarse para que el procedimiento sumario sea verdaderamente eficiente?

La diferencia no es menor.

Reducir plazos significa exigir que los mismos problemas sean resueltos en menos tiempo.

Aumentar la eficiencia supone evitar que ciertos problemas innecesarios lleguen siquiera a formar parte del juicio.

Desde esa perspectiva pueden plantearse algunas reformas.

9. Primera propuesta: un Registro Nacional de Agentes Intervinientes en la Construcción

La primera medida podría consistir en crear un Registro Nacional de Agentes Intervinientes en la Construcción, administrado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y vinculado individualmente a cada permiso de edificación.

No sería una institución completamente extraña a nuestro ordenamiento. La Ley N.º 21.442 creó el Registro Nacional de Administradores de Condominios y su reglamento contempla una plataforma única, pública, obligatoria y gratuita, administrada por el MINVU, que contiene información de las personas jurídicas inscritas, incluido su RUT, información de contacto y representante legal.

La LGUC ya obliga a identificar a numerosos profesionales intervinientes y a los representantes legales de las personas jurídicas.

La reforma consistiría, entonces, no tanto en crear información inexistente, sino en centralizarla, mantenerla actualizada y atribuirle consecuencias jurídicas.

El registro podría contener, respecto de cada proyecto:

• propietario primer vendedor y RUT;
• domicilio y medios electrónicos de contacto;
• representante legal actual y representantes históricos;
• arquitecto;
• profesional responsable del cálculo estructural;
• profesional responsable del estudio de mecánica de suelos;
• constructor;
• inspector técnico de obra;
• revisores independientes;
• profesionales responsables de especialidades;
• personas jurídicas por las cuales éstos actuaron;
• sociedades matrices o controladoras vinculadas al propietario primer vendedor;
• fusiones, transformaciones, disoluciones y demás modificaciones societarias relevantes.

La información debería actualizarse cada vez que se produzca una modificación, dentro de un plazo legal breve, y podría además exigirse su ratificación periódica, por ejemplo, cada seis meses.

Pero un registro sólo sería verdaderamente útil si el incumplimiento produce consecuencias.

Quien omite actualizar su domicilio o representación no debería obtener una ventaja procesal derivada precisamente de esa omisión.

Por ello, podría establecerse que el domicilio registrado constituya domicilio especial para efectos del emplazamiento de las acciones del artículo 18 LGUC, mientras no se comunique formalmente su modificación.

La propuesta tampoco carece de precedentes dentro de la propia ley.

En las acciones colectivas, el artículo 19 ya permite que, cuando el demandado no sea habido, se practique la notificación conforme al artículo 44 CPC en el domicilio señalado por el propietario primer vendedor en las respectivas escrituras de compraventa.

Si el legislador admite esta simplificación para una acción colectiva, parece razonable preguntarse por qué una solución semejante, perfeccionada mediante un registro público actualizado, no podría extenderse a las acciones individuales.

10. Segunda propuesta: transparencia de la estructura empresarial del proyecto

Una segunda fuente de dificultad se encuentra en la utilización de estructuras societarias especialmente creadas para el desarrollo de proyectos determinados.

La utilización de una sociedad para cada proyecto no debería ser considerada, por sí misma, ilícita o abusiva.

El problema aparece cuando, años después de finalizada la comercialización, el adquirente debe reconstruir una cadena de sociedades para determinar cuál era el grupo empresarial que realmente se encontraba detrás del proyecto, particularmente cuando la sociedad propietaria primer vendedor ha disminuido sustancialmente su actividad o patrimonio.

Por ello, más que prohibir la utilización de sociedades de propósito específico, podría imponerse al propietario primer vendedor una obligación de transparencia sobre su estructura de propiedad y control.

Cuando forme parte de un grupo inmobiliario, debería identificar a su sociedad matriz o controladora y mantener esa información permanentemente vinculada al proyecto.

Esa información podría constar tanto en el Registro Nacional propuesto como en los antecedentes esenciales del proyecto y conservarse durante todo el período en que resulte jurídicamente posible ejercer las acciones derivadas del artículo 18.

El propietario afectado no debería tener que utilizar una parte relevante del proceso judicial para descubrir una estructura empresarial que pudo haberse transparentado desde el comienzo.

11. Tercera propuesta: asegurar que exista patrimonio cuando aparezca el defecto

Sin embargo, conocer la estructura societaria tampoco resuelve completamente el problema.

Una cosa es saber quién desarrolló económicamente el proyecto y otra muy distinta que exista patrimonio suficiente para responder cuando, varios años después, aparece un defecto.

La cuestión resulta particularmente evidente en materia estructural. La LGUC contempla un plazo de hasta diez años para hacer efectivas las responsabilidades por fallas o defectos que afecten la estructura soportante del inmueble.

Si el ordenamiento reconoce una responsabilidad que puede subsistir durante diez años, parece razonable que simultáneamente procure que durante ese período exista una garantía patrimonial efectiva.

Una alternativa consistiría en establecer que, cuando el propietario primer vendedor sea una sociedad constituida principalmente para desarrollar un proyecto específico y forme parte de un grupo empresarial, la sociedad controladora deba asumir una garantía respecto de las obligaciones derivadas del artículo 18.

Otra fórmula, probablemente menos invasiva desde el punto de vista societario, consistiría en exigir una caución, garantía o seguro asociado al proyecto, cuya vigencia se extienda durante los respectivos períodos legales de responsabilidad.

El objetivo no sería impedir la organización empresarial mediante sociedades distintas, sino evitar que la separación patrimonial transforme una responsabilidad reconocida legalmente en una acción prácticamente inútil.

12. Cuarta propuesta: una etapa técnica prejudicial

Existe todavía un problema que las reformas anteriores no solucionan: ocho días continúan siendo un espacio extremadamente reducido para desarrollar una discusión técnica compleja.

Por ello podría contemplarse una etapa técnica prejudicial o un peritaje común anticipado destinado específicamente a los litigios derivados de vicios constructivos.

La finalidad no sería convertir al perito en juez ni reemplazar la valoración judicial de la prueba.

Su objeto sería llegar al proceso con una base técnica contradictoria previamente desarrollada.

A petición del propietario afectado, y con citación de quienes aparezcan inicialmente como posibles responsables, podría designarse un perito independiente para:

• inspeccionar el inmueble;
• individualizar y documentar las fallas;
• preservar evidencia susceptible de desaparecer con posteriores reparaciones;
• formular hipótesis sobre sus causas técnicas;
• determinar los elementos constructivos involucrados;
• indicar si existen reparaciones urgentes;
• estimar técnicamente su costo;
• y emitir un informe susceptible de observaciones, aclaraciones o impugnaciones por las partes.

Para preservar adecuadamente el contradictorio, todos los interesados deberían poder concurrir a las inspecciones, formular observaciones, aportar antecedentes técnicos y solicitar aclaraciones al perito.

El informe no tendría necesariamente que ser vinculante para el tribunal ni impedir la presentación de otros antecedentes periciales.

Su ventaja estaría en otra parte: permitiría que la etapa probatoria del juicio se destinara a discutir una base técnica ya conocida, en vez de intentar construirla completamente dentro de ocho días.

Esta solución podría producir además un efecto adicional. Cuando las partes conocen tempranamente la existencia, causa y magnitud probable del defecto, aumentan las posibilidades de alcanzar soluciones extrajudiciales antes de sostener durante años un litigio cuya controversia fundamental era, en realidad, técnica.

13. La especial importancia de estas reformas en un país sísmico

Estas propuestas tampoco pueden examinarse olvidando una característica esencial de nuestra realidad territorial.

Chile se encuentra en el margen convergente entre las placas Sudamericana y de Nazca. El Centro Sismológico Nacional explica que la subducción de la placa de Nazca bajo la Sudamericana genera terremotos a lo largo del territorio con cierta regularidad.

En un país con esa realidad sísmica, la calidad de la construcción no constituye únicamente un problema patrimonial o de protección del consumidor.

En determinados casos constituye también una cuestión de seguridad de las personas y resiliencia de las edificaciones.

Esto adquiere especial relevancia cuando las controversias se relacionan con cálculo estructural, mecánica de suelos, ejecución de elementos soportantes o cumplimiento de especificaciones técnicas destinadas precisamente a mantener un comportamiento adecuado de la construcción frente a solicitaciones sísmicas.

Por esa razón, la trazabilidad de quienes participaron en una obra, la existencia de información técnica accesible, la permanencia de responsables patrimonialmente solventes y la posibilidad de realizar una evaluación pericial temprana no deberían entenderse como simples facilidades procesales.

Forman parte de un sistema que debe permitir detectar, atribuir y corregir oportunamente defectos en edificaciones que durante toda su vida útil estarán expuestas a una realidad sísmica que nuestro ordenamiento no puede ignorar.

14. De la rapidez formal a la eficiencia real

El artículo 19 LGUC persigue una finalidad razonable: que quienes sufren daños derivados de defectos constructivos no deban enfrentarse necesariamente a la estructura más extensa del juicio ordinario.

Sin embargo, reducir etapas no es suficiente cuando las dificultades que alargan el proceso permanecen intactas.

Un procedimiento verdaderamente eficiente no debería consumir meses en establecer dónde puede notificarse al propietario primer vendedor, quién es su representante legal, qué sociedad se encuentra detrás del proyecto o qué ocurrió con la empresa que lo desarrolló.

Tampoco parece razonable concentrar toda una controversia de ingeniería dentro de un término probatorio ordinario de ocho días cuando buena parte de esa discusión podría haberse desarrollado previamente y con participación contradictoria de los interesados.

Las reformas propuestas apuntan precisamente en esa dirección:

información centralizada y permanentemente actualizada; transparencia societaria; garantía patrimonial durante los períodos legales de responsabilidad; y una etapa técnica prejudicial que permita ingresar al juicio con la controversia constructiva adecuadamente delimitada.

Ninguna de ellas exige necesariamente renunciar al procedimiento sumario.

Exigen algo distinto: diseñar las condiciones institucionales para que pueda funcionar.

Porque quizás el problema no sea que los plazos del procedimiento sumario sean demasiado largos.

El problema es que actualmente se pretende resolver dentro de ellos cuestiones que nunca debieron consumir tiempo del juicio.

En un país altamente sísmico, donde la calidad de una construcción puede trascender ampliamente el patrimonio individual de su propietario, conseguir que estas acciones sean realmente eficaces no constituye sólo una cuestión de técnica procesal.

Constituye también una cuestión de seguridad y de política pública.